Bunu Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) sədr müavini Ayan Qəmbərova bildirib.

O deyib ki, torpağın təyinatı onun bazar dəyərinin formalaşmasına birbaşa təsir edən əsas amillərdən biridir:

"Eyni ölçüdə olan iki torpaq sahəsinin bazar dəyəri onların təyinatı, yerləşməsi, hüquqi istifadə imkanları, infrastruktur təminatı və gəlir gətirmə potensialından asılı olaraq əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir. Torpağın dəyərini yalnız sahəsinin ölçüsü ilə müəyyənləşdirmək doğru yanaşma deyil. Qiymətləndirmə zamanı onun hüquqi statusu, faktiki istifadəsi, yerləşdiyi ərazi, həmin ərazidə mövcud şəhərsalma və infrastruktur imkanları, eləcə də bazarda formalaşmış tələb nəzərə alınmalıdır. Eyni sahəyə malik torpaqlar məhz bu amillərə görə tamamilə fərqli bazar dəyərinə malikdirlər. Kənd təsərrüfatı torpağı ilə yaşayış məntəqəsinin torpağının qiymətləndirilməsi zamanı onların hüquqi və iqtisadi funksiyaları fərqli olduğundan eyni qiymətləndirmə meyarlarının tətbiqi mümkün deyil".

Qurum rəsmisinin sözlərinə görə, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın dəyərində onun münbitliyi, su təminatı, relyefi, məhsuldarlığı, əkin üçün yararlılığı və kənd təsərrüfatı istehsalına verdiyi iqtisadi fayda əsas amillər sırasında yer alır:

"Yaşayış məntəqələrinin torpaqlarında isə tikinti və istifadə imkanları, şəhərsalma parametrləri, kommunal və nəqliyyat infrastrukturu, ərazinin əlçatanlığı və kommersiya potensialı daha böyük çəkiyə malikdir. Sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər xüsusi təyinatlı torpaqların qiymətləndirilməsində də vahid və universal yanaşmadan istifadə edilə bilməz. Belə torpaqların bazar dəyəri onların konkret funksional istifadəsi, mühəndis-kommunikasiya və nəqliyyat infrastrukturu ilə əlaqəsi, logistika imkanları və həmin istifadədən yarana biləcək iqtisadi fayda ilə sıx bağlıdır. Xüsusi qorunan ərazilərin, meşə və su fondu torpaqlarının qiymətləndirilməsi isə daha fərqli yanaşma tələb edir. Bu kateqoriyalarda torpağın potensial iqtisadi istifadəsindən əvvəl mövcud hüquqi məhdudiyyətlər və xüsusi istifadə rejimi nəzərə alınmalıdır.

Torpağın nəzəri olaraq müəyyən gəlir gətirə ehtimalı ilə onun hüquqi baxımdan həmin məqsədlə istifadə edilə bilməsi eyni məsələ deyil. Buna görə də qiymətləndirmə zamanı torpağın potensial istifadəsi ilə mövcud hüquqi statusu bir-birindən fərqləndirmək vacibdir. Eyni yanaşma ehtiyat fondu torpaqlarına da aiddir. Yeni dəyişikliklərin mühüm istiqamətlərindən biri kənd təsərrüfatı torpaqlarının konsolidasiyası ilə bağlı mexanizmlərin təkmilləşdirilməsidir".

AQP sədrinin müavini hesab edir ki, torpaq sahələrinin birləşdirilməsi və yenidən təşkili zamanı mülkiyyətçilərin iqtisadi maraqlarının qorunması, xüsusilə də dəyişdirilən və ya birləşdirilən sahələrin dəyərinin obyektiv müqayisə edilməsi qiymətləndirmənin rolunu artırır:

"Torpaqların konsolidasiyası zamanı yalnız sahələrin fiziki ölçülərinin deyil, onların iqtisadi dəyərinin də müqayisə olunması vacibdir. Mülkiyyətçinin bir torpaq sahəsini digər sahə ilə əvəz etməsi halında sahələrin ölçülərinin eyni olması avtomatik olaraq onların iqtisadi baxımdan ekvivalent olması demək deyil. Burada ekvivalent bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi mülkiyyətçilər arasında iqtisadi tarazlığın qorunması baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır".

Müsahibimizin fikrincə, qiymətləndirmənin funksiyası sadəcə torpağa müəyyən rəqəm verməklə məhdudlaşmır:

"Qiymətləndirmənin əsas məqsədi torpağın hüquqi statusunu, faktiki və mümkün istifadə imkanlarını, yerləşmə xüsusiyyətlərini, infrastruktur təminatını və bazar davranışını kompleks şəkildə təhlil edərək obyektiv bazar dəyəri müəyyən etməkdir. Xüsusilə konsolidasiya, dəyişdirmə və yenidən təşkiletmə proseslərində belə yanaşma mülkiyyətçilərin hüquq və iqtisadi maraqlarının balanslaşdırılmasına xidmət göstərir.

Torpaq bazarının şəffaf və sağlam inkişafı üçün qiymətləndirmənin keyfiyyəti ilə yanaşı, kadastr məlumatlarının aktuallığı və torpağın hüquqi təyinatının dəqiq müəyyənləşdirilməsi də mühüm əhəmiyyət daşıyır. Qiymətləndirici bazar dəyərini müəyyən edərkən yalnız mövcud elan və satış məlumatlarına deyil, həmin torpaq sahəsinin hüquqi statusuna və bazarda real istifadəsinə imkan verən amillərə də diqqət yetirməlidir. Torpağın təyinatı ilə onun faktiki və hüquqi istifadə imkanları arasında uyğunsuzluq olduğu halda bazar dəyərinin obyektiv müəyyənləşdirilməsi də çətinləşir".

A.Qəmbərova əlavə edib ki, kadastr məlumatlarının dəqiqliyi, torpağın təyinatının düzgün müəyyənləşdirilməsi və etibarlı bazar məlumatlarının qiymətləndirmədə istifadəsi torpaq bazarının şəffaflığı üçün əsas şərtlərdəndir:

"Torpağın təyinatı, istifadə imkanları və bazar dəyəri arasındakı əlaqənin daha dəqiq müəyyənləşdirilməsi həm torpaq bazarında müqayisəliliyin, həm də mülkiyyətçilər arasında iqtisadi ədalətin təmin olunmasına imkan verəcək.

Torpağın bazar dəyəri onun sadəcə fiziki xüsusiyyətlərinin deyil, hüquqi statusu, iqtisadi potensialı və bazar iştirakçıları üçün yaratdığı real imkanların məcmusudur. Bu əlaqə nə qədər düzgün müəyyənləşdirilərsə, torpaq bazarında qiymətlərin obyektivliyi, müqayisəliliyi və şəffaflığı da bir o qədər yüksək olacaq".

Mənbə: oxu.az